招商局集团（tuán）有限公司（以下简称（chēng）招商局集团）积极贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策（cè）部署，在集团层面建立公募REITs战略发（fā）展体系，通过（guò）公募REITs推动盘活存（cún）量资产、扩大有效投资，有力推动（dòng）集团高质量发展和现代化基础（chǔ）设施（shī）体系建设。 

打造公募REITs上（shàng）市平（píng）台的主要做法 

招商局（jú）集团明确以公募REITs推动产业发展、优（yōu）化资（zī）本运作、实现（xiàn）资源整合（hé）的战略目标，通过（guò）集团牵头、各板块协同配合，构建轻重结合的产（chǎn）业模式，取得较（jiào）好成效。

践行产融结合（hé），推进内部协同创造新价值。招商局（jú）集团作为（wéi）国有资本投（tóu）资公司，所属业务丰富（fù）多（duō）元。其中，实业板块拥有港（gǎng）口、仓储物流、高（gāo）速公路、产业园区、保障性租赁住房等大量基础设施资产；金融板块的（de）证券公（gōng）司、基金公司、银行（háng）、保险（xiǎn）公（gōng）司、私（sī）募（mù）投资（zī）机构等（děng），可担任公募REITs的财务顾问、管（guǎn）理（lǐ）人（rén）、托管银行、投资机构、做市（shì）商以及Pre-REITs投资机构、资（zī）产（chǎn）培育期资金（jīn）支持机构等（děng）关键角色。实践中，集团加强两（liǎng）大板块内部协（xié）同，推动实业板块实现增长方式“由量向质”、业务结构（gòu）“由重入轻”的（de）转变，形成金融（róng）板块全链条参与的公募REITs生态，取得了较好的以融促产效果（guǒ）。 

积极抢（qiǎng）抓机遇，搭建（jiàn）多种公募REITs上（shàng）市平台。招商局（jú）集（jí）团紧跟（gēn）市场趋（qū）势（shì）及政策（cè）导（dǎo）向，2019年在香港发（fā）行央企首只境（jìng）外REIT招商（shāng）局商业房托（1503.HK）。2020年4月我国（guó）公（gōng）募（mù）REITs政策（cè）出台后，迅（xùn）速开展公募（mù）REITs政策研究（jiū）及方案讨（tǎo）论，加强与监（jiān）管机构（gòu）沟通（tōng）协调。2021年6月，博时招商蛇口（kǒu）产业园封（fēng）闭式基础（chǔ）设施证券投资基金（以下简（jiǎn）称蛇口产园（yuán）REIT）作为全国首批基（jī）础设施公募（mù）REITs中唯一的央企项（xiàng）目在深交所发行（háng）上市（shì）。2022年9月，蛇（shé）口产园REIT又申（shēn）请扩募（mù），并于2023年3月获批，6月正式上市（shì）。目前，招（zhāo）商局（jú）集团已完成（chéng）境内外商业不动产和（hé）产业园（yuán）资产双REITs平台搭建，正在推进高速公路、仓储物流和保障性（xìng）租赁（lìn）住房资产的公（gōng）募REITs申（shēn）报。未来还（hái）将进一步研究港（gǎng）口等符合（hé）公募（mù）REITs要求（qiú）的资产上市（shì），以实现多种资（zī）产类别的公（gōng）募（mù）REITs上市平台共同（tóng）发展，构建轻（qīng）重结合的产业体系，切实体现作为国（guó）有资本投（tóu）资公司的（de）定位，为未来发展奠定良（liáng）好基础（chǔ）。 

多环节参与发行及运营，实现多重经（jīng）济（jì）收益。在（zài）蛇口产园REIT发行阶段，集团所属招商蛇口通过（guò）出售旗下产业园资产相关权益，获得税后收益14.58亿元，实现优质资（zī）产重新定价盘活。蛇口（kǒu）产（chǎn）园（yuán）REIT上市后，招（zhāo）商蛇口（kǒu）所（suǒ）属招商创业和招商物（wù）业分别作为蛇（shé）口产园（yuán）REIT的运营（yíng）管理机构和（hé）物业管理机构（gòu），可获取稳（wěn）定的运营管理及（jí）物业管理（lǐ）收入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持（chí）有（yǒu）32%的蛇口（kǒu）产园（yuán）REIT份（fèn）额（é），能够持（chí）续享受（shòu）份额（é）增值和收（shōu）益分红，截（jié）至2023年4月底，蛇口产（chǎn）园REIT二级市场增值达12.90%，合（hé）计分派超1.38亿元，招商蛇口获得超4400万元分红。 

实践与理（lǐ）论并重，不断（duàn）提（tí）高REITs专业赋能。集团积极（jí）参与政策制定，借鉴招商局商业房托在香（xiāng）港REITs市场（chǎng）的实践经验，发挥招商证券研究所对全球REITs市场（chǎng）的研究优势，及（jí）时向有关监管机构提供参考资料、反（fǎn）馈意见建议，为推动公募REITs指引及扩募（mù）规则（zé）等政策（cè）出台贡献力（lì）量。加强（qiáng）总结（jié）反思，会（huì）同清华五道（dào）口不动产中心，组织所属（shǔ）招（zhāo）商（shāng）蛇口、博时基金、招商证（zhèng）券及（jí）蛇口产园REIT有（yǒu）关（guān）中介机构团队等，共同编撰（zhuàn）《构建不动产（chǎn）金融大循环：中国公募REITs的实践与（yǔ）方向》，全（quán）面总结我国公募REITs的发（fā）展历程，详细介绍实操环节经验做法，并就进一（yī）步完善公募REITs体系、促进市场繁荣、构建新发（fā）展（zhǎn）格局等提（tí）出政策（cè）建议。 

推进公募REITs上市的主要（yào）体会 

通（tōng）过战略部（bù）署落地及（jí）实操经（jīng）验积累，在如何发挥公（gōng）募REITs功能（néng）作用、助力企业转型发（fā）展上，招商局集团有以（yǐ）下三（sān）方面体会。

抢抓有利时机，加快研（yán）究推（tuī）动（dòng）。我国（guó）公募REITs市场已初步形成一定规模效应和示范（fàn）效应，发（fā）展势头（tóu）较好，中央企（qǐ）业应结（jié）合实际，把握（wò）好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一（yī）是深化对（duì）公募REITs功能作用的（de）理（lǐ）解认识，进一步明确公募REITs在构建基础设（shè）施领域业务（wù）新（xīn）模式、促进投融资循环和业（yè）务闭环上的重要意义。二是站在（zài）落实国家战略、助力（lì）集团转型发展的高度，研究制定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企（qǐ）业发（fā）展模式（shì），作为转型升（shēng）级的（de）重要抓手。三是选（xuǎn）取合规、优（yōu）质资产搭建公募REITs上市平台，盘活（huó）存量（liàng）资产，扩大有效投资，推（tuī）动集团在构建现代（dài）化基（jī）础设（shè）施体（tǐ）系中发挥更大作用。 

优化组织体系，强化能力（lì）建（jiàn）设。中央企业（yè）普遍存在规模体量（liàng）大、业务条线多、资产较为（wéi）分散的（de）特（tè）点，应加强（qiáng）内部组（zǔ）织架构优化和运营能力（lì）建（jiàn）设，推动公募（mù）REITs在实现投融资高效循环上更好发挥作用。一（yī）是根据（jù）不同种类的资产特性，搭建以总部为核（hé）心（xīn）、各业务条线具备（bèi）自主性、各区域资产具备灵（líng）活性的（de）组织体（tǐ）系（xì），实现发展战略统一化、业（yè）务条线（xiàn）专业化、资产管理品（pǐn）牌化、区域管（guǎn）理特色（sè）化。二是针对不同资（zī）产类型，培育独立、专业的轻资产运（yùn）营团（tuán）队，推动（dòng）轻资产运（yùn）营独立化、专业化、品牌化，在资产的培育、孵化（huà）、成熟、退出等环节（jiē）实现提（tí）质（zhì）增效，为（wéi）集团创造更多（duō）价值，同（tóng）时还可探索轻资产运营公（gōng）司独立上市的可能性。 

做好前期（qī）准备，提高工作效率。公募REITs作为资产（chǎn）上市且后续持续运营的平台，涉及资产合法合规性完善、资产重（chóng）组、“股（gǔ）+债”架构搭建、上市后（hòu）资产（chǎn）运营等相关工作。实践中企业如过于依赖集团统一管理模式（shì）、未能实现所持资产（chǎn）的相对独立（lì），则上述工（gōng）作可能耗（hào）费较长时间，并增加（jiā）沟通成本。为提高（gāo）公（gōng）募（mù）REITs发（fā）行效率，企业可（kě）做好以（yǐ）下准备工作。一是（shì）在项目开发（fā）或（huò）收购阶段加强对基（jī）础（chǔ）设施资产合法合规性的重视，提高相关（guān）资质（zhì）和（hé）手续的完备（bèi）程度。二是有序（xù）做（zuò）好资产（chǎn）及运（yùn）营管理人员独立性（xìng）的建设，更好保证运营（yíng）管理的连续性和稳定性。三是适度搭建项（xiàng）目公（gōng）司杠杆，以较低（dī）资金占用完成（chéng）项目投资建设，并为（wéi）公募（mù）REITs搭建“股+债”架（jià）构、形成税盾（dùn）合理避税奠定基础（chǔ）。 

下一步工（gōng）作打算 

持续提升存（cún）量资产经营能力。严格按照公募REITs发行要求，做好资产梳（shū）理、资产（chǎn）整合、重新（xīn）定位、改造提升（shēng）等存（cún）量资产经营各环节（jiē）工作，通过公募（mù）REITs提升市（shì）场回（huí）报水平，保障投资人权益。 

持（chí）续打造多元资（zī）产上市平台。依托监管（guǎn）部门鼓励REITs发行上市的利好政（zhèng）策（cè），推进高速公路（lù）、仓储物流、消费基础设施和保障性（xìng）租赁住房资产的公（gōng）募REITs上市（shì），持续探索港（gǎng）口（kǒu）等（děng）类型资产的境内公募REITs平台搭建。同时，进一（yī）步打通（tōng）资产从培（péi）育到上（shàng）市的全链条（tiáo），实现（xiàn）“投—建（jiàn）—融—管—退”闭环，深度挖掘（jué）资本市（shì）场价值，更好助力我国公募REITs市（shì）场（chǎng）繁荣发展。

树（shù）立轻资产运（yùn）营品牌。借（jiè）助公募REITs公开上市（shì）属（shǔ）性，着力打造旗下（xià）各板（bǎn）块资产（chǎn）运（yùn）营主（zhǔ）体（tǐ）平台，完善资产运营主体（tǐ）对外输出运营管理的路径与能力，进一步增厚集（jí）团轻资产运营管理收益，拓展集团资产（chǎn）管（guǎn）理规模（mó）。